Vantaggi e svantaggi degli Investimenti Immobiliari

Vantaggi Investimenti Immobiliari

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Il mercato immobiliare, per noi italiani, rappresenta da sempre una forma di sicurezza, una scelta che molti considerano un investimento a basso rischio, soprattutto se confrontato con i mercati finanziari. Tuttavia, non è tutto così semplice e privo di rischi come può sembrare. In questo articolo analizzeremo insieme i principali vantaggi e svantaggi legati all’investimento immobiliare, per aiutarvi a decidere se questa è davvero la scelta giusta per voi.

Reddito costante

Il primo motivo e vantaggio che ho identificato per investire in immobili è che l’investimento immobiliare genera un reddito costante. Gli affitti tendono infatti ad essere costanti nel tempo, un contratto di affitto dura svariati anni, solitamente non ha tanta volatilità e tende a crescere nel tempo con l’inflazione

Un reddito da affitto potrebbe essere quindi allettante per tanti investitori. Un potenziale problema potrebbe essere quello legato agli inquilini che non pagano e che quindi interrompono il reddito derivante da affitto per l’investitore. A mio parere si tratta di un rischio estremo, su cui per tale ragione non ci si dovrebbe soffermare troppo. In tutti gli investimenti esistono rischi estremi, ne va tenuto sicuramente conto ma non deve diventare il principale motivo per decidere se investire nel mercato immobiliare.

Bassa liquidità

Un secondo motivo invece per cui non si dovrebbe investire nel mercato immobiliare è la bassa liquidità. Un immobile non è così facile da acquistare e rivendere e soprattutto tutto questo processo ha dei costi importanti

Di nuovo quindi, confrontandolo con asset più liquidi come gli investimenti finanziari, si avrà una maggiore difficoltà nella vendita che potrebbe costare denaro aggiuntivo se si ha fretta a vendere, oltre che generare una serie di costi associati alla vendita (costi per le pratiche, agenzia immobiliare, etc..).

Bassa correlazione e diversificazione

Un altro motivo per cui dovremmo invece investire nel mercato immobiliare è la bassa correlazione con il mercato azionario e la diversificazione di portafoglio. I principali dati finanziari suggeriscono che il prezzo degli immobili e il loro rendimento sono veramente poco correlati al mercato azionario, quindi questo è un asset che può diversificare il portafoglio azionario, al contrario ad esempio dei REIT (Real Estate Investiment Trust). Questi ultimi infatti tendono in realtà ad essere più correlati al mercato azionario che al mercato immobiliare, quando invece vengono spesso presentati come un’alternativa all’investimento immobiliare.

Rischi di concentrazione

Il quarto motivo per cui invece non dovresti investire nel mercato immobiliare è il rischio di concentrazione. Non è così scontato costruire un patrimonio immobiliare diversificato, il motivo principale è il bisogno di capitali. Per potere infatti investire in giro per il mondo o in giro per l’Italia avremo bisogno di investire in diversi immobili per diversificare il rischio di mercato, il rischio degli inquilini e così via. 

In questo caso, il paragone con il mercato azionario è nettamente a svantaggio dell’investimento immobiliare. Investendo infatti in un ETF possiamo diversificare il nostro rischio anche con un basso capitale iniziale.

In secondo luogo, pur riuscendo ad avere il capitale per diversificare, non è così scontato riuscire effettivamente a diversificare il rischio come si vorrebbe. E’ un impegno molto importante di tempo e/o denaro quello di creare un portafoglio immobiliare diversificato, quindi investendo anche al di fuori del nostro paese o regione. Questo senza considerare il fatto che ci serviranno informazioni per ogni mercato, che si dovranno quindi apprendere sacrificando del tempo o comprare affidandosi a delle consulenze. 

Tendenzialmente quindi, tutti gli investitori con un patrimonio medio/basso si troveranno a dover affrontare rischi di concentrazione per i loro investimenti immobiliari. 

Vantaggi fiscali

Il quinto motivo per cui invece dovresti investire in immobili sono i vantaggi fiscali. L’acquisto della prima casa in cui andiamo a vivere è a tutti gli effetti un investimento immobiliare anche se non la affittiamo, i motivi principali sono due:

  • L’immobile ha un valore che potrebbe crescere nel tempo
  •  Il fatto di vivere in una casa che noi possediamo significherà avere un cash flow tendenzialmente migliore rispetto alla casistica in cui noi stessi viviamo in una casa in affitto
 
Per quanto riguarda il secondo punto, è da tenere in considerazione che risparmiare ad esempio 700 euro di affitto è meglio che guadagnare 700 euro da un affitto. La casa in cui andiamo a vivere è quindi a tutti gli effetti un investimento immobiliare. Ci saranno ovviamente pro e contro a seconda della situazione, ma va considerato come un investimento.
 

Per quanto riguarda i vantaggi fiscali, la prima casa ci da come scritto in precedenza il vantaggio di avere un risparmio netto rispetto al pagamento dell’affitto, ci sono inoltre delle detrazioni che è possibile avere sugli interessi passivi del mutuo che andiamo a stipulare.

Normalmente, se sappiamo di fermarci in un determinato luogo per un periodo più o meno stabile, l’acquisto della prima casa è tendenzialmente una scelta corretta. Ci sono ovviamente da fare tutte le valutazioni del caso, però possiamo dire che in generale si tratterà di una scelta corretta.

Svantaggi fiscali

Il motivo numero sei per cui invece non dovremmo investire in immobili sono gli svantaggi fiscali.                                        Se l’immobile viene infatti acquistato per essere messo in affitto, abbiamo dei costi. Innanzitutto dovremo pagare l’IMU (Imposta Municipale Unificata), che ha dei costi importanti.

In secondo luogo avremo la Cedolare Secca, che è una tassazione agevolata sulla carta se paragonata a quella sulle plusvalenze da azioni ed ETF, ma che in realtà così non è. Non si tratta infatti di una tassa che viene calcolata sul nostro reddito operativo, questo perchè per mantenere un immobile ci sono dei costi, con la cedolare secca questi costi non possono essere dedotti (a meno che non si sia creata un’attività per gestire gli immobili) dal nostro reddito. Il nostro reddito lordo verrà quindi tassato secco al 21% o al 10% nel caso di cedolare secca con canone concordato, considerando però tutti i costi che ci sono per mantenere un immobile la tassazione diventa molto più elevata. Questo ovviamente se la tassazione viene rapportata rispetto al reddito operativo (tassazione = entrate/uscite). 

Controllo diretto

Il settimo motivo per cui invece dovremmo fare un investimento immobiliare è dovuto dal fatto che avremo un controllo diretto. Questo tipo di controllo rende l’investimento immobiliare una sorta di ibrido fra il fare impresa e fare investimenti passivi, perchè comunque saremo noi a scegliere gli inquilini, a gestire l’immobile, quale tipologia di mercato coprire, quale tipologia di contratto avere, etc… Si tratta quindi di una tipologia di investimento che ci da maggiore libertà di agire sull’investimento stesso, quindi di avere maggiore controllo.

Costi di mantenimento, costi di gestione e tempo

Un motivo molto importante che si deve tenere in considerazione per non investire in immobili sono tutte quelle serie di costi di mantenimento, ma anche i costi di gestione e il tempo associato alla gestione stessa. 

Non si tratta di un investimento che possiamo fare senza investire del tempo, o su cui possiamo facilmente delegare. Una gestione di una proprietà richiederà del tempo, quindi da questo punto di vista se abbiamo già una vita impegnata aggiungere un investimento immobiliare ad essa può aggiungere qualche complicazione, questo è un fattore di cui tenere assolutamente conto. Non si tratta in alcun modo di un reddito passivo.

Leva finanziaria

Il nono punto può essere uno svantaggio o un vantaggio dell’investimento immobiliare, tendenzialmente se si fanno le cose bene sarà assolutamente un vantaggio. Stiamo parlando della leva finanziaria

Il mutuo per la prima casa è il prestito che potremo ottenere con le migliori condizioni nella nostra vita, le banche ci concederanno denaro ad un costo che difficilmente troveremo per qualsiasi altra tipologia di prestito che faremo. Questo ci permette di investire con un costo del denaro molto basso.

La leva finanziaria amplifica sia i guadagni che le perdite. Se prendiamo però denaro ad un costo basso potremo avere un rendimento anche basso affinchè questa leva finanziaria ci dia un rendimento positivo. In questo senso, gli immobili permettono di avere dei rendimenti elevati rispetto alla variabilità che potrebbero avere. Vedo quindi la leva finanziaria più come un pro che come un contro, c’è però da fare attenzione perchè aggiunge comunque un layer di rischio all’interno del proprio portafoglio e, se si fanno degli errori, li pagheremo più cari rispetto al caso in cui non avessimo questa leva finanziaria.

Se ti interessa, ti consiglio di vedere questo video dove parlo del mio investimento immobiliare.

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Davide Ravera

Davide Ravera

Ciao, sono Davide Ravera, consulente finanziario indipendente iscritto all'Albo e al CFA Program. Dopo esperienze come analista equity, risk management e portfolio management presso due importanti banche austriache, ho intrapreso la strada come consulente finanziario autonomo per poter aver un impatto positivo sulle scelte finanziarie delle persone.