Comprare casa o investire in ETF? Cosa conviene davvero secondo i dati

Per molti italiani la risposta sembra scontata, comprare casa è sempre il miglior investimento. È una convinzione tramandata da generazioni, alimentata dall’idea che il mattone non tradisce mai e rafforzata da un contesto storico in cui gli immobili hanno rappresentato una forma di protezione dall’inflazione e uno strumento per accumulare patrimonio.

Oggi, però, il panorama è profondamente cambiato. I mercati finanziari sono diventati più accessibili grazie agli ETF, i costi di investimento si sono ridotti drasticamente e la ricerca accademica ci permette di confrontare immobili e investimenti azionari con una quantità di dati senza precedenti.

La domanda, quindi, non è più se il mattone sia un buon investimento, ma se rappresenti davvero la scelta migliore rispetto a un portafoglio di ETF ben diversificato.

La risposta, come spesso accade in finanza, non è un semplice sì o no. Dipende dagli obiettivi personali, dalla situazione patrimoniale e dal ruolo che ciascun investimento ricopre all’interno del patrimonio complessivo.

Perché gli italiani investono così tanto nel mattone

L’amore degli italiani per gli immobili non nasce per caso. Per decenni comprare casa ha significato costruire sicurezza economica, evitare che il denaro perdesse valore con l’inflazione e lasciare un patrimonio alle generazioni successive.

Non sorprende quindi che ancora oggi gran parte della ricchezza delle famiglie italiane sia concentrata negli immobili, oltre il 53% del patrimonio degli italiani è costituito da beni reali mentre solo l’1,4% è investito direttamente in azioni quotate .

Questa forte esposizione al settore immobiliare è anche il risultato di un fenomeno conosciuto in finanza comportamentale come home bias, ovvero la tendenza a preferire gli investimenti che conosciamo meglio. Una casa è tangibile, possiamo visitarla, toccarla e viverci. Un ETF, invece, rappresenta quote di migliaia di aziende sparse in tutto il mondo e viene spesso percepito come qualcosa di distante e più rischioso.

In realtà, familiarità e sicurezza non sono sinonimi. Un investimento può sembrare rassicurante semplicemente perché lo comprendiamo meglio, senza che questo significhi automaticamente che sia più conveniente o meno rischioso. Per capire quale scelta abbia realmente più senso è quindi necessario mettere da parte i luoghi comuni e guardare ai numeri.

I rendimenti di immobili ed ETF sono davvero così diversi?

La convinzione più diffusa è che le azioni rendano molto più degli immobili. Curiosamente, la ricerca mostra una realtà più sfumata.

Secondo il celebre studio The Rate of Return on Everything, che ha analizzato oltre un secolo di dati in 16 economie avanzate, immobili residenziali e azioni hanno generato rendimenti reali lordi molto simili nel lungo periodo. Tuttavia, come vedremo tra poco, questo confronto cambia sensibilmente quando si considerano tutti i costi sostenuti dall’investitore.

A una prima lettura sembrerebbe quindi che comprare una casa possa offrire rendimenti paragonabili a quelli di un investimento azionario, con una volatilità persino inferiore. Se ci fermassimo qui, sembrerebbe quasi che il mattone rappresenti l’investimento perfetto. Ma c’è un dettaglio fondamentale che cambia completamente le conclusioni: il rendimento lordo non è quello che finisce nelle tasche dell’investitore.

Quando si confrontano immobili ed ETF, molte persone commettono l’errore di osservare esclusivamente il rendimento lordo. Nel caso degli immobili, però, il rendimento lordo racconta solo una parte della storia.

Chi possiede una casa deve affrontare numerose spese che incidono direttamente sul risultato finale:

• manutenzione ordinaria e straordinaria;
• imposte;
• assicurazioni;
• eventuali ristrutturazioni;
• periodi in cui l’immobile rimane sfitto;
• spese condominiali non recuperabili;
• costi amministrativi e di gestione.

Tutti questi elementi riducono il rendimento effettivamente ottenuto dal proprietario. Un secondo studio, The Rate of Return on Real Estate (2021), ha analizzato i rendimenti di immobili realmente posseduti dagli investitori, includendo manutenzione, periodi di sfitto e costi di gestione. Una volta considerate queste spese, il rendimento reale netto risulta decisamente inferiore rispetto a quello osservato nei dati lordi. 

Un ETF azionario globale, invece, presenta costi estremamente contenuti. In molti casi il costo annuo di gestione è inferiore allo 0,20%, senza necessità di sostenere manutenzioni o spese impreviste. È proprio questa differenza che rende il confronto molto meno favorevole per il settore immobiliare.

Il rendimento netto racconta una storia diversa

Una volta considerate tutte le spese legate al possesso dell’immobile, il rendimento reale tende a ridursi in maniera significativa.

Questo significa che, nella pratica, un investimento immobiliare difficilmente riesce a mantenere i rendimenti teorici spesso citati nelle statistiche aggregate.

Naturalmente esistono immobili che ottengono risultati eccezionali, così come immobili che perdono valore nel tempo. Tuttavia, considerando un investitore medio, il rendimento netto tende ad essere decisamente più contenuto rispetto a quello che emerge osservando solamente l’andamento dei prezzi delle abitazioni.

Per questo motivo, confrontare il rendimento lordo di una casa con quello di un ETF rischia di essere fuorviante.

Il rischio che molti sottovalutano: ogni casa è un caso a sé

Un altro aspetto spesso ignorato riguarda il rischio. Quando si acquista un ETF azionario globale si diventa proprietari di migliaia di aziende distribuite tra diversi Paesi, settori economici e valute.

Il fallimento di una singola società ha un impatto quasi nullo sull’intero portafoglio. Con un immobile accade esattamente l’opposto.

Un lavoro pubblicato nel 2021 dal ricercatore Marco Giacoletti evidenzia come il rischio specifico del singolo immobile sia molto elevato. Anche abitazioni simili, situate nella stessa zona, possono registrare performance molto diverse nel tempo, rendendo difficile eliminare il rischio attraverso il possesso di una sola casa. Ogni casa rappresenta un investimento unico.

Il valore dell’immobile può essere influenzato da fattori difficili da prevedere:

• la costruzione di nuovi edifici nella zona;
• il cambiamento del quartiere;
• modifiche urbanistiche;
• problemi strutturali;
• variazioni della domanda locale;
• semplice difficoltà nel trovare un acquirente.

Si tratta del cosiddetto rischio specifico, che non può essere eliminato acquistando una sola abitazione. Un ETF globale, invece, elimina quasi completamente questo tipo di rischio grazie alla diversificazione.

Ed è proprio la diversificazione uno dei principi fondamentali della finanza moderna, distribuire il capitale tra molti investimenti riduce il peso degli eventi negativi che possono colpire un singolo asset.

Liquidità: un vantaggio spesso sottovalutato degli ETF

Oltre ai rendimenti, è importante considerare anche quanto sia semplice trasformare un investimento in denaro disponibile. Da questo punto di vista esiste una differenza enorme tra immobili ed ETF.

Vendere un ETF richiede pochi secondi durante gli orari di mercato. Il denaro diventa disponibile nel giro di pochi giorni e i costi di negoziazione sono generalmente molto contenuti. Vendere una casa è tutt’altra storia. Prima bisogna trovare un acquirente, negoziare il prezzo, completare tutta la documentazione, fissare il rogito notarile e sostenere numerose spese. In alcuni casi possono trascorrere diversi mesi prima di riuscire a concludere la vendita.

Questa scarsa liquidità rappresenta un costo implicito spesso dimenticato quando si confrontano le due forme di investimento.

I costi di acquisto e vendita fanno davvero la differenza

Anche il momento dell’acquisto presenta differenze sostanziali. Comprare un immobile comporta numerosi costi iniziali:

• imposte;
• notaio;
• eventuale agenzia immobiliare;
• spese per il mutuo;
• pratiche amministrative.

Queste uscite riducono immediatamente il capitale effettivamente investito. Al contrario, acquistare un ETF richiede semplicemente un conto titoli e una commissione di negoziazione che, nella maggior parte dei casi, ammonta a pochi euro.

Lo stesso vale quando arriva il momento della vendita. Liquidare un portafoglio di ETF è semplice, mentre uscire da un investimento immobiliare può risultare costoso e richiedere molto tempo.

Comprare la prima casa o investire per affittare? Sono due scelte molto diverse

Finora abbiamo confrontato il mercato immobiliare con gli ETF dal punto di vista dei rendimenti, dei costi e della diversificazione. Tuttavia, esiste una distinzione fondamentale che spesso viene trascurata: comprare la casa in cui vivere e acquistare un immobile da mettere a reddito sono due decisioni completamente diverse.

Le motivazioni, gli obiettivi e persino il trattamento fiscale cambiano in modo significativo. Per questo motivo è importante analizzarle separatamente prima di trarre conclusioni.

La prima casa è un investimento diverso da una casa acquistata per essere affittata

Quando si parla di investimenti immobiliari è fondamentale distinguere tra l’acquisto della prima casa e quello di un immobile destinato alla locazione, perché si tratta di due operazioni con obiettivi e caratteristiche molto diverse. 

La prima casa non è un investimento finanziario nel senso più tradizionale del termine, ma rappresenta un ibrido tra investimento, consumo e risparmio forzato. Da un lato soddisfa un’esigenza primaria, quella di avere un’abitazione stabile, dall’altro costituisce un patrimonio che può rivalutarsi nel tempo e proteggerci dall’aumento dei canoni di affitto. Inoltre, vivere in una casa di proprietà genera un beneficio economico spesso sottovalutato: è come se ogni mese evitassimo di pagare un affitto a un proprietario. 

Questo vantaggio, noto in economia come rendita figurativa, pur non traducendosi in un incasso effettivo, rappresenta un risparmio reale che contribuisce ad accrescere il patrimonio familiare.

Dal punto di vista fiscale, la prima casa gode inoltre di un vantaggio importante rispetto a un immobile acquistato per essere messo a reddito. Il beneficio derivante dall’abitare nella propria casa non viene infatti tassato, mentre i canoni percepiti da un immobile dato in affitto sono soggetti a imposizione fiscale, oltre a essere gravati da costi di gestione, manutenzione e da eventuali periodi di sfitto. 

Questo rende, sotto molti aspetti, la prima casa più efficiente rispetto a un investimento immobiliare finalizzato esclusivamente a generare reddito. Naturalmente ciò non significa che acquistare la propria abitazione sia sempre la scelta migliore, la convenienza dipende da numerosi fattori, come il prezzo dell’immobile, il tempo per cui si prevede di abitarlo, la stabilità lavorativa e la probabilità di dover cambiare città o esigenze abitative nel corso degli anni.

Investire in un immobile da affittare richiede conti molto precisi

Comprare una seconda casa con l’obiettivo di ottenere un reddito passivo è una strategia molto diffusa, ma anche una delle più sopravvalutate. Spesso ci si concentra esclusivamente sul canone di locazione, dimenticando tutte le voci che incidono sul rendimento finale.

Per capire se un investimento immobiliare sia realmente conveniente bisogna considerare tutte le uscite che riducono il guadagno effettivo.

Oltre alle imposte, entrano in gioco numerosi fattori:

• periodi in cui l’immobile rimane sfitto;
• manutenzioni ordinarie e straordinarie;
• spese condominiali non recuperabili;
• assicurazioni;
• eventuali insolvenze degli inquilini;
• costi amministrativi.

Solo dopo aver sottratto tutte queste spese è possibile confrontare il rendimento dell’immobile con quello ottenibile attraverso altre forme di investimento. Molti investitori scoprono che il rendimento netto è sensibilmente inferiore rispetto alle aspettative iniziali.

Il mutuo può aumentare i rendimenti, ma anche i rischi

Uno dei principali vantaggi dell’investimento immobiliare è rappresentato dalla possibilità di utilizzare la leva finanziaria, cioè acquistare un immobile ricorrendo al mutuo. Questo è un aspetto che distingue profondamente gli immobili dagli ETF.

Le banche sono generalmente disponibili a finanziare una parte consistente dell’acquisto di una casa, mentre difficilmente concedono un prestito di pari importo per investire nei mercati finanziari.

La leva finanziaria funziona se il rendimento dell’immobile supera il costo del mutuo, la leva può amplificare il rendimento del capitale effettivamente investito.mIn pratica, una parte del patrimonio viene finanziata dalla banca e l’investitore beneficia della crescita di valore dell’intero immobile.

È questo uno dei motivi che rende gli investimenti immobiliari particolarmente interessanti durante alcune fasi del mercato. Esiste però il rovescio della medaglia. Se il valore dell’immobile diminuisce oppure aumentano i costi di gestione, l’effetto della leva può diventare estremamente penalizzante.

Lo stesso vale quando il mutuo ha un tasso variabile e i tassi di interesse aumentano rapidamente, oppure quando l’immobile rimane sfitto per lunghi periodi.

In queste situazioni il costo del finanziamento può superare il rendimento dell’investimento, trasformando un’operazione apparentemente redditizia in una fonte di perdite.

Per questo motivo il mutuo rappresenta uno strumento molto potente, ma da utilizzare con estrema consapevolezza.

Gli ETF immobiliari possono rappresentare un’alternativa?

Chi desidera investire nel settore immobiliare senza acquistare direttamente un appartamento può valutare gli ETF che investono in società immobiliari quotate, comunemente conosciute come REIT.

Questi strumenti consentono di ottenere esposizione al mercato immobiliare mantenendo molti dei vantaggi tipici degli ETF.

I vantaggi degli ETF immobiliari

Investire attraverso un ETF immobiliare permette di evitare molti dei problemi tipici della gestione diretta di un immobile.

Tra i principali vantaggi troviamo:

• elevata diversificazione;
• possibilità di acquistare e vendere facilmente;
• assenza di costi notarili;
• nessuna gestione degli inquilini;
• capitale iniziale molto contenuto.

Per molti investitori rappresentano una soluzione più semplice rispetto all’acquisto diretto di una seconda casa.

Perché i REIT si comportano come azioni nel breve periodo

Esiste però un aspetto che spesso sorprende gli investitori. Sebbene il patrimonio dei REIT sia costituito da immobili reali, nel breve periodo il loro andamento tende a seguire quello delle Borse. Anche il ruolo dei REIT è stato infatti approfondito dalla ricerca accademica. Alcuni studi hanno mostrato che, nel breve periodo, queste società tendono a comportarsi in modo simile alle azioni, mentre nel lungo termine i loro rendimenti convergono verso quelli del mercato immobiliare. 

Questo accade perché vengono negoziati quotidianamente sui mercati finanziari e risentono del sentiment degli investitori. Durante le fasi di forte volatilità possono quindi subire ribassi simili a quelli delle azioni, anche se il valore degli immobili sottostanti è rimasto sostanzialmente invariato.

Nel lungo periodo, invece, il rendimento tende ad allinearsi maggiormente all’andamento del mercato immobiliare.

Quanta esposizione immobiliare dovrebbe avere un portafoglio?

Una delle domande più frequenti riguarda il peso ideale degli immobili all’interno del patrimonio complessivo.

Non esiste una percentuale valida per tutti, ma un principio può essere considerato quasi universale: bisogna valutare l’intero patrimonio e non soltanto il portafoglio finanziario.

Molti italiani commettono infatti un errore di prospettiva. Guardano il proprio conto titoli e pensano di avere poca esposizione agli immobili, dimenticando che la casa di proprietà rappresenta spesso la componente più importante del loro patrimonio.

Per molte famiglie italiane, l’abitazione principale costituisce già una quota largamente predominante della ricchezza complessiva.

In questi casi, acquistare un secondo o un terzo immobile significa aumentare ulteriormente la concentrazione del patrimonio nello stesso settore, riducendo il livello di diversificazione.

Dal punto di vista della pianificazione finanziaria, spesso il problema non è avere pochi immobili, ma avere troppo poco patrimonio investito nei mercati finanziari.

Comprare casa o investire in ETF: qual è la scelta migliore?

Arrivati a questo punto emerge una conclusione molto diversa rispetto ai luoghi comuni.

Non esiste una risposta valida per tutti. La vera domanda non è se comprare casa sia meglio degli ETF, ma se il tuo patrimonio sia già troppo concentrato nel settore immobiliare. Per molte famiglie italiane la risposta è sì. In questi casi il problema non è acquistare un altro immobile, ma costruire una maggiore diversificazione attraverso strumenti finanziari efficienti come gli ETF. 

Se l’obiettivo è costruire un patrimonio finanziario nel lungo periodo, gli ETF azionari globali rappresentano generalmente la soluzione più efficiente grazie ai costi ridotti, all’elevata diversificazione, alla liquidità e alla possibilità di investire progressivamente nel tempo.

La prima casa può invece essere una scelta pienamente razionale quando risponde a esigenze abitative di lungo periodo e viene acquistata a condizioni sostenibili.

Diverso è il caso degli immobili acquistati esclusivamente per essere affittati. In queste situazioni è fondamentale effettuare un’analisi accurata del rendimento netto, considerando tutte le spese, la tassazione e i possibili periodi di sfitto.

La scelta migliore non consiste quindi nel chiedersi se il mattone sia migliore degli ETF, ma nel costruire un patrimonio equilibrato, evitando concentrazioni eccessive su una sola tipologia di investimento.

Domande frequenti sul comprare casa o investire in ETF (FAQs)

Fonti e riferimenti

Le analisi e le considerazioni riportate in questo articolo si basano su dati storici e sulla letteratura accademica disponibile in materia di investimenti immobiliari, mercati finanziari e costruzione del portafoglio. Tra le principali fonti utilizzate:

• Jordà, Ò., Knoll, K., Kuvshinov, D., Schularick, M., & Taylor, A. M. (2019). The Rate of Return on Everything, 1870–2015. The Quarterly Journal of Economics, 134(3), 1225–1298.
• Chambers, D., Spaenjers, C., & Steiner, E. (2021). The Rate of Return on Real Estate: Long-Run Micro-Level Evidence. The Review of Financial Studies.
• Giacoletti, M. (2021). Idiosyncratic Risk in Residential Real Estate. The Review of Financial Studies.
• Eurostat. House Price Index (HPI) e Housing Price Statistics.
• Eurostat. Harmonised Index of Consumer Prices (HICP): Actual Rentals for Housing.
• EPRA (European Public Real Estate Association). Market Data and Research.
• Nareit (National Association of Real Estate Investment Trusts). Historical REIT Performance and Research.