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Mutuo o Affitto: quale conviene oggi?

Il dubbio tra l’acquisto casa e l’affitto è un tema di cui si sente parlare tantissimo e ho pensato di dire la mia, sperando di portare un contenuto di valore. La scelta mutuo o affitto è un dubbio non banale e da analizzare in modo scientifico.

Se desideri ricevere una consulenza immobiliare per analizzare e valutare insieme tutto ciò che riguarda il tuo investimento immobiliare, la scelta tra mutuo, cash o affitto, e la scelta tra tasso fisso o variabile, non esitare a contattarmi. Come consulente finanziario indipendente sarò lieto di aiutarti nella scelta delle migliori condizioni finanziarie e fiscali per acquistare o affittare il tuo immobile con le condizioni più vantaggiose per te.

Meglio mutuo o affitto?

Partiamo con una puntualizzazione, all’interno di questa decisione ci sono anche componenti emotive e totalmente personali. Qualcuno potrebbe dare molto più valore alla flessibilità e possibilità di spostarsi da una casa all’altra senza troppa fatica, mentre per qualcun altro, la soddisfazione di avere la propria casa e la possibilità di poter modificare la proprietà come uno voglia ha molto più valore rispetto alla flessibilità di cui parlavamo prima.

Fatte le dovute premesse, ovvero il fatto che alcune preferenze personali non hanno un valore economico, vogliamo cercare di capire a livello finanziario quale delle due scelte possa essere migliore.

In questo video ne parlo in modo approfondito.

La prima casa è un investimento?

Benché si dica spesso che la prima casa non è un investimento, questo è un grandissimo errore. La prima casa è a tutti gli effetti un investimento. Infatti, attraverso la prima casa: 

a) evitiamo di pagare un affitto 

b) deteniamo un asset immobiliare, che potrebbe incrementare di valore nel tempo

Essendo un investimento finanziario, sappiamo che si potrà anche calcolare la convenienza economica di questo investimento. Come farlo? Semplicemente andando a calcolare i costi delle due opzioni e un eventuale cash flow nel caso di acquisto e rivendita di un immobile dopo un determinato numero di anni da una parte, e il cash flow per il pagamento di un affitto dall’altra. 

Mutuo: conviene rispetto all'affitto?

Il primo punto da determinare è quanto potrebbe costarmi l’affitto della tipologia di casa che sto cercando. Dato questo numero, il nostro obiettivo sarà trovare una casa che ci garantisce spese totali inferiori rispetto all’affitto. Per avere una prima idea di quanto possa costare casa si potrebbe verificare il prezzo per metro quadrato degli attuali annunci nella nostra città. Ad esempio puoi trovarli su Idealista.

Quanto resteremo nella casa acquistata col mutuo?

La prima domanda essenziale deve essere quanto vogliamo restare in questa casa. Questo deve essere un periodo minimo per calcolare la convenienza di rimanere in questa casa. Più resteremo nella casa e maggiormente riusciremo ad ammortizzare i costi fissi determinati da un acquisto e da una vendita casa. Ovviamente, questo problema può essere limitato, se un domani fossimo disposti a mettere a reddito l’immobile anziché rivenderlo. Questo comporterebbe costi di transazione inferiori, e potrebbe darci un cash-flow ricorrente. In questo caso dobbiamo cercare di affittare l’immobile a un prezzo mensile uguale o superiore a quanto ipotizzato nelle nostre analisi.

Come finanziare il mutuo?

Successivamente, dobbiamo decidere come comprare casa. Con dei tassi d’interesse così bassi come quelli che vediamo oggi sul mercato, può essere sicuramente interessante massimizzare l’ammontare di mutuo che possiamo prendere. Ovviamente, la possibilità di ricevere una percentuale più o meno alta e un determinato interesse dipenderà dalla vostra situazione anagrafica e lavorativa.

Considerato che possiamo aspettarci di ottenere un rendimento alternativo superiore a quello del tasso del mutuo, sul lungo periodo sarà sempre più conveniente finanziare la percentuale più alta possibile dell’acquisto attraverso mutuo. 

La durata del mutuo

Allo stesso modo, una durata di mutuo maggiore sarà più conveniente rispetto a una durata di mutuo inferiore, con i tassi che vediamo oggi sul mercato. Questi due fattori andranno ad avere un impatto sulla maggiore o inferiore convenienza dell’acquisto casa rispetto all’affitto, infatti meno cash dovremo impegnare nell’immobile, maggiore sarà il rendimento alternativo che potremo ottenere con questa ipotetica liquidità. Anche qui, aprendo una parentesi, la parte psicologica e personale ha la sua importanza. Ci potrebbe essere chi non ama avere un mutuo da pagare a lunga scadenza, perché preferisce togliersi il “pensiero” del debito il prima possibile e quindi anche in caso di maggior convenienza voglia optare per una scadenza più breve.

Costi della casa di proprietà

Per terminare con l’acquisto casa, dobbiamo includere tutti i costi che comporta la proprietà. In particolare avremo:

  • Costi connessi all’acquisto della casa
  • Costi connessi al mantenimento della casa, che sono i costi di manutenzione e delle imposte sulla prima, o eventualmente seconda, casa.

Per quanto riguarda l’acquisto casa ho inserito delle ipotesi all’interno del template connesso a questo video, ma la cosa migliore sarà aggiornare queste supposizioni una volta che avrete maggiore certezze.

In particolare come costi di transazione per acquisto e vendita ho inserito:

  • Notaio
  • IVA
  • Costi d’intermediazione
  • Imposta di registro
  • Eventuali costi di accensione mutuo
 

Ho approssimato questi costi come costi di acquisto: 13% del valore della casa e costi di vendita del 2.5% del valore della casa.

Per quanto riguarda la manutenzione della casa ho individuato costi connessi a rinnovamento, manutenzione e assicurazione casa, che ho approssimato all’1.5% del valore della casa.

Affitto: conviene rispetto al mutuo?

Ora che abbiamo calcolato i costi dell’acquisto, dovremo pensare ai costi legati all’affitto. Questi in realtà sono molto più semplici da valutare. Infatti i costi dell’affitto sono determinati principalmente… dall’affitto.

Deposito per affitto

Ovviamente oltre a questo dovremo tenere in conto del deposito. Anche qui, maggiore il deposito, minore sarà la convenienza, per il valore del costo-opportunità di questo denaro che resta bloccato.

Adesso che abbiamo determinato tutti i costi legati all’acquisto e all’affitto della casa, siamo pronti a inserire le ultime ipotesi per capire se ci convenga comprare o vendere casa.

Rivalutazione immobile e crescita affitto

Queste sono le più complesse da valutare e si possono adottare approcci differenti. Le ipotesi da inserire sono in primis la rivalutazione dell’immobile. Da questo punto di vista un possibile approccio potrebbe essere valutare il trend recente dell’andamento dei prezzi della propria città. Un secondo approccio potrebbe essere invece assumere un tasso di rendimento reale dell’1%, che è quanto viene calcolato nel libro The Rate of Return on Everything che mostra come il tasso di rendimento medio degli immobili in 16 paesi sia stato tra il 1870 e il 2015 in media circa dell’1%.

In secondo luogo la crescita degli affitti. Affitti maggiormente in crescita, rendono più conveniente l’acquisto dell’immobile.

Rendimento alternativo

Successivamente dobbiamo chiederci quale potrebbe essere un rendimento alternativo che possiamo ottenere. Questo deve essere un rendimento realistico. Non possiamo pensare di prendere questa scelta basata su tassi di rendimento alternativo eccessivi. In particolare, dobbiamo pensare a un tasso di rendimento facilmente ottenibile. Oggi i mercati hanno valutazioni molto più elevate rispetto a 10 anni fa, per cui non possiamo aspettarci gli stessi rendimenti che abbiamo visto negli ultimi 10 anni. Un possibile rendimento alternativo conservativo, a oggi, può essere tra il 3 e il 5%, a seconda dell’inflazione che andiamo a inserire nel nostro modello.

Inflazione attesa

L’ultima supposizione deve essere sull’inflazione futura, che possiamo pensare, in questo contesto, possa essere intorno al 2% nell’area europea nel corso dei prossimi anni. Un altro approccio sarà quello di utilizzare i breakeven inflation rates dell’area euro, nel momento di acquisto. Questo rappresenta le aspettative di inflazione presenti sul mercato.

Questo ci serve per due motivi. Una inflazione maggiore, porterà a un incremento dei costi di manutenzione. Dall’altra parte, gli investimenti potrebbero avere rendimenti nominali superiori e il valore reale del debito che abbiamo preso potrebbe diminuire.

Mutuo o affitto? Ecco il template

A questo punto, il mio template, vi calcolerà cosa è più conveniente fare tra comprare casa ed affittarla. Se siete interessati, a questo link potete richiedere il template che vi permette di calcolare il prezzo per cui vi converrebbe comprare casa rispetto ad affittare.

Consulenza per mutuo e affitto

Prendere una decisione non è scontato e le variabili da valutare sono tantissime. Per una scelta consapevole potresti chiedere l’aiuto di un professionista che possa valutare la convenienza di acquisto casa per la tua situazione. Puoi prenotare una consulenza generica con me per essere supportato nella tua scelta.
La migliore scelta potrebbe farti risparmiare decine di migliaia di euro.

Se desideri ricevere una consulenza dedicata alla tua situazione specifica per scegliere tra mutuo e affitto, o per fare un investimento immobiliare a scopo di rendita, puoi contattarmi direttamente cliccando qui sotto. Come forse già saprai, sono un consulente finanziario indipendente: contattami per richiedere una consulenza, la prima call di 30 minuti è gratuita. Ti aspetto!

Davide Ravera

Davide Ravera

Ciao, sono Davide Ravera, consulente finanziario indipendente iscritto all'Albo e al CFA Program. Dopo esperienze come analista equity, risk management e portfolio management presso due importanti banche austriache, ho intrapreso la strada come consulente finanziario autonomo per poter aver un impatto positivo sulle scelte finanziarie delle persone.